מועד המסירה שנקבע בחוזה עבר, והדירה עדיין לא מוכנה? רוכשי דירות חדשות זכאים לפיצוי קבוע בחוק, בלי להוכיח נזק. המדריך מסביר מה גובה הפיצוי, מתי הקבלן פטור ממנו ואיך מממשים אותו.
מה קובע החוק
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע פיצוי סטטוטורי על איחור במסירת דירה חדשה. שלושה עקרונות חשובים:
- בלי הוכחת נזק. לא צריך להראות ששכרתם דירה אחרת או שנגרם לכם הפסד. הפיצוי מגיע מעצם האיחור.
- הגבוה מבין השניים. אם בחוזה נקבע פיצוי אחר על איחור, מקבלים את הסכום הגבוה מבין החוזה לחוק.
- אי אפשר לוותר מראש. בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022, ויתור על הפיצוי שהקבלן מציב כתנאי למסירת המפתח בטל לפי החוק.
בנוסף, בחוזים מ-7 ביולי 2022 ואילך שבהם חלק מהתשלומים צמוד למדד תשומות הבנייה, ההצמדה נעצרת במועד המסירה שנקבע בחוזה. הקבלן לא יכול לגבות הצמדה על החודשים של האיחור, אלא אם האיחור נופל באחד החריגים.
כמה פיצוי מגיע
הפיצוי מחושב לפי דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כפול מקדם שגדל עם משך האיחור. הנוסח תלוי במועד שבו נחתם החוזה.
חוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022 ואילך
| תקופת האיחור (מהמועד החוזי) | פיצוי חודשי |
|---|---|
| החודש הראשון | אין פיצוי |
| מסוף החודש הראשון עד סוף החודש הרביעי | דמי שכירות של דירה דומה |
| החודש החמישי עד העשירי | דמי שכירות × 1.25 |
| מהחודש ה-11 ואילך | דמי שכירות × 1.5 |
חוזים שנחתמו עד 6 ביולי 2022
הפיצוי מגיע רק אם האיחור עולה על 60 ימים, אבל אז הוא מחושב מהמועד החוזי עצמו.
| תקופת האיחור (מהמועד החוזי) | פיצוי חודשי |
|---|---|
| עד סוף החודש השמיני | דמי שכירות × 1.5 |
| מהחודש התשיעי ואילך | דמי שכירות × 1.25 |
בשני המקרים הפיצוי משולם בסוף כל חודש, על כל חודש או חלק ממנו, עד שהדירה נמסרת. את דמי השכירות של דירה דומה אפשר לבסס בחוות דעת שמאי, כשהקבלן חולק על הסכום.
מתי הקבלן פטור
בחוזים מ-7 ביולי 2022 ואילך יש רק שני חריגים:
- האיחור נגרם רק בגלל הקונה, למשל בגלל שינויים שביקש.
- סיכול במובן סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות), כלומר נסיבות שהקבלן לא ידע עליהן ולא יכול היה לצפות אותן בעת החתימה, לא יכול היה למנוע אותן, והן מנעו את קיום החוזה בזמן. בתי המשפט מפרשים את החריג הזה בצמצום, ועיכובים שגרתיים של רשויות או קבלני משנה בדרך כלל לא נכנסים בו.
בחוזים עד 6 ביולי 2022, החוק אפשר לקבוע בחוזה שהפיצוי לא יחול על איחור בגלל נסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להן לא מוטל עליו. לכן בחוזים אלה צריך לקרוא את סעיף האיחור בחוזה עצמו.
סעיף בחוזה שמעניק לקבלן גמישות רחבה יותר מזו שבחוק אינו תקף, כי אי אפשר להתנות על החוק לרעת הקונה.
צעד אחר צעד
- בדקו את מועד המסירה בחוזה. מצאו את המועד החוזי ואת סעיף האיחורים, ושימו לב מתי נחתם החוזה: לפני 7 ביולי 2022 או אחרי.
- שמרו כל הודעה מהקבלן. הודעות על דחיית מועד והסברים לעיכוב ישמשו אתכם כשהקבלן יטען לחריג.
- דרשו את הפיצוי בכתב. הפיצוי מגיע מדי חודש, וכדאי לדרוש אותו במהלך האיחור, לא רק בסופו.
- אל תוותרו במסירת המפתח. אם מבקשים מכם לחתום על ויתור כתנאי לקבלת הדירה, רשמו שהחתימה נעשית תחת מחאה, והתייעצו עם עורך דין.
- פנו לעורך דין ושלחו מכתב דרישה. במקרים רבים הקבלן משלם אחרי מכתב מסודר שמפרט את החישוב.
- הגישו תביעה. אם הקבלן מסרב לשלם, התביעה מוגשת לבית המשפט המוסמך לפי גובה הסכום. לעיתים קרובות מצטרפים אליה גם רוכשים אחרים באותו פרויקט.
שאלות נפוצות
הקבלן שלח הודעה על דחיית מועד המסירה. זה משנה משהו?
לא. הודעה חד-צדדית לא מזיזה את המועד החוזי. הפיצוי נמדד מהמועד שנקבע בחוזה, אלא אם הסכמתם בכתב למועד חדש.
כבר קיבלתי את הדירה. אפשר לתבוע עכשיו?
כן. הזכות לפיצוי לא נעלמת במסירה, ואפשר לתבוע אותו גם אחריה, בכפוף לתקופת ההתיישנות.
הקבלן מציע לקזז את הפיצוי מהתשלום האחרון. זה בסדר?
זה אפשרי אם שני הצדדים מסכימים, אבל כדאי לוודא שהסכום מחושב נכון לפי החוק לפני שמסכימים.
מקורות
האמור במדריך זה הינו מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, ואינו מהווה תחליף להתייעצות עם עורך דין. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו הספציפיות, ואין להסתמך על האמור כאן בלא קבלת ייעוץ משפטי פרטני. אין במידע המופיע כאן כדי ליצור יחסי עורך דין–לקוח.