קיבלתם דירה חדשה מקבלן וגיליתם סדקים, רטיבות, ריצוף שוקע או פריטים שלא תואמים למפרט? חוק המכר (דירות) נותן לכם זכויות ברורות, אבל כדי לממש אותן צריך לפעול נכון ובזמן. המדריך מסביר מה החוק קובע, מה הקבלן חייב לעשות, ואיך מתנהלים צעד אחר צעד עד לתביעה, אם יש בה צורך.
מה קובע החוק: תקופת בדק ותקופת אחריות
חוק המכר (דירות) קובע שתי תקופות עוקבות, שמתחילות ביום שהדירה נמסרה לכם:
- תקופת הבדק. אם התגלה ליקוי בתקופה הזו, הקבלן אחראי לו, אלא אם יוכיח שהליקוי נגרם ממעשה או מחדל שלכם. אורכה תלוי בסוג הליקוי (בטבלה למטה).
- תקופת האחריות. שלוש שנים נוספות מסוף תקופת הבדק. כאן הנטל עובר אליכם: צריך להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.
- ליקוי יסודי. ליקוי בחלקי הבניין הנושאים את העומסים, שנוגע ליציבות ולבטיחות, מזכה בתקופת בדק של 20 שנה.
| סוג הליקוי | תקופת הבדק |
|---|---|
| כל ליקוי שלא מופיע ברשימה | שנה |
| מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק | שנתיים |
| ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה | שנתיים |
| מכונות ודודים | 3 שנים |
| פיתוח חצר, חניות, מדרכות ושבילים | 3 שנים |
| בידוד תרמי | 3 שנים |
| צנרת מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב, כולל נזילות | 4 שנים |
| איטום המבנה: קירות, תקרות, גגות וחללים תת-קרקעיים | 4 שנים |
| סדקים רחבים מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים | 5 שנים |
| התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ | 7 שנים |
| ליקוי יסודי בחלקים הנושאים של הבניין | 20 שנה |
התקופות לפי התוספת לחוק, בנוסח שחל על דירות שנמכרו מאז תיקון תשע"א. בדירות ישנות יותר חלות לעיתים תקופות שונות.
שימו לב: אי אפשר לוותר מראש על הזכויות האלה בחוזה. ויתור על זכויות בגלל ליקויים, שהקבלן מציב כתנאי למסירת המפתח או לביצוע תיקונים, בטל לפי החוק.
תיקון או פיצוי כספי?
הכלל הוא שלקבלן מגיעה הזדמנות לתקן. לפי סעיף 4ב לחוק, כשמתגלה ליקוי שניתן לתקן, על הקונה לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן אותו, ועל הקבלן לתקן בתוך זמן סביר. מי שמונע מהקבלן לתקן מסכן את התביעה שלו.
החוק מאפשר לכם לתקן בעצמכם, על חשבון הקבלן, בשני מצבים:
- הליקוי חוזר. הקבלן תיקן פעם אחת או יותר, והליקוי חזר בתוך שנתיים מהיום שהודעתם עליו.
- תיקון דחוף שלא בוצע. התיקון דחוף, והקבלן לא תיקן בתוך זמן סביר מההודעה.
גם כשהקבלן מסרב לתקן, מתעלם מהפניות או מבצע תיקון לא ראוי, נפתחת הדרך לתביעה לפיצוי כספי. לכן חשוב לתעד כל פנייה וכל תגובה של הקבלן.
צעד אחר צעד
- תעדו כבר במסירה. בדקו את הדירה לפני שאתם מקבלים מפתח, רצוי בלוויית מהנדס או בודק מוסמך, ורשמו כל ליקוי בפרוטוקול המסירה. אל תחתמו על נוסח שלפיו הדירה תקינה לחלוטין כשהיא לא.
- הודיעו לקבלן בכתב, בזמן. על ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה, יש להודיע בתוך שנה מיום המסירה. על ליקוי שהתגלה מאוחר יותר, כמו רטיבות אחרי החורף הראשון, יש להודיע בתוך זמן סביר מהגילוי. שלחו במייל או במכתב רשום, עם תמונות, ושמרו עותק.
- אפשרו לקבלן לתקן, ותעדו את התיקון. תאמו מועד, רשמו מה תוקן ומה לא, וצלמו לפני ואחרי.
- הזמינו חוות דעת מומחה. חוות דעת של מהנדס מפרטת את הליקויים, את התקן שהם מפרים ואת עלות התיקון. היא הבסיס לתביעה.
- שלחו מכתב דרישה. מכתב מעורך דין, עם חוות הדעת, מביא לעיתים קרובות להסדר בלי הליך משפטי.
- הגישו תביעה. בהליך בית המשפט ממנה לרוב מומחה מטעם השופט, שחוות הדעת שלו משפיעה מאוד על התוצאה. רבות מהתביעות מסתיימות בפשרה אחרי חוות דעתו.
ליקויים ברכוש המשותף, כמו חדר מדרגות, גג או חניון, מטופלים בדרך כלל דרך נציגות הבית המשותף, וכדאי לתאם את הפנייה עם שאר הדיירים.
על מה אפשר לתבוע
- עלות תיקון הליקויים, כפי שהמומחה מעריך אותה.
- ירידת ערך, כשהליקוי פוגע בשווי הדירה גם אחרי תיקון, או שאי אפשר לתקן אותו.
- הוצאות נלוות, כמו דיור חלופי בזמן התיקונים ושכר המומחה.
- עוגמת נפש, על הפגיעה במגורים ובשגרת החיים.
הסכום בפועל תלוי בהיקף הליקויים, בהתנהלות הצדדים ובחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.
טעויות נפוצות
- לתקן לבד, בלי להודיע לקבלן. תיקון עצמי לפני שהקבלן קיבל הזדמנות עלול לעלות לכם בהחזר ההוצאות ובחלק מהתביעה.
- להסתפק בטלפון. פנייה שלא תועדה בכתב קשה להוכיח אחר כך.
- לחכות עד סוף התקופה. אחרי תקופת הבדק, נטל ההוכחה עובר אליכם.
- לחתום על ויתור במסירה. ויתור כזה בטל לפי החוק, אבל עדיף להוסיף לפרוטוקול את ההסתייגות שלכם בכתב.
שאלות נפוצות
קניתי את הדירה מהקונה הראשון, לא מהקבלן. גם לי יש זכויות?
כן. החוק חל גם על קונה משנה, כלומר מי שקנה מהקונה הראשון, והתקופות נמשכות מהיום שבו הדירה נמסרה לקונה הראשון.
עד מתי אפשר להגיש תביעה?
תקופת ההתיישנות בתביעה אזרחית היא בדרך כלל 7 שנים. מתי היא מתחילה להיספר תלוי בסוג הליקוי ובמועד הגילוי, ולכן כדאי לבדוק את הנקודה הזו מוקדם.
הקבלן טוען שהרטיבות נגרמה משימוש לא נכון. מה עכשיו?
בתקופת הבדק הקבלן הוא שצריך להוכיח את הטענה. חוות דעת מומחה מטעמכם תעזור להשיב לה.
מקורות
האמור במדריך זה הינו מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, ואינו מהווה תחליף להתייעצות עם עורך דין. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו הספציפיות, ואין להסתמך על האמור כאן בלא קבלת ייעוץ משפטי פרטני. אין במידע המופיע כאן כדי ליצור יחסי עורך דין–לקוח.